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多年之后回头来看，2023年，一定是不动产领域，非常重要的一年。因为，今年助推不动产走向大资管的政策实在太密集了。这不，最近又有新政策落地了。根据官方媒体报道，首批不动产私募投资基金管理人已经出炉，共7家，包括鼎信长城投资集团、高和资本、深创投不动产基金等头部机构。在申请管理人试点资格的同时，这些机构已经开始筹备基金产品。据悉，首批试点基金完成备案后将正式公布。可谓是紧锣密鼓。而这种速度，近些年已经是常规操作了，这就是为什么我们在此前的文章、直播中一直强调一个观点——不动产的大资管时代，正呼啸而来。以标志性的公募REITs为起点。作为资本市场服务国家战略和实体经济发展的重要举措，基础设施公募REITs试点于2020年4月30日启动。从首单申报、上市，到扩容、扩围等，推进十分迅速。今年3月24日，国家发改委官方公众号发布《国家发展改革委关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（以下简称「236号文」），将公募REITs拓展到了百货商场、购物中心、农贸市场等商用不动产领域。作为公募REITs的重要拍档，2月20日，证监会宣布启动不动产私募投资基金试点工作。同日，中国证券投资基金业协会发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》。如今，首批不动产私募投资基金管理人名单出炉，前后不过1个月时间。
为什么这么迅速？我们在此前的文章和中有详细的解读，这里不再赘述。其实，核心就是抓住一点，即“资本市场服务国家战略和实体经济发展的重要举措”，这是这些政策背后的底层逻辑。这是我们整个国家发展到这个阶段，城市化推进到现在这个水平的必然选择。厦门大学赵燕菁教授就指出，对于一个城市来讲，必须在资本投入和城市运营两个阶段全部完成才意味着成功。如果只完成投资和建设，却没能在建成后产生税收，前期无论投入多少都是无效的。投资和建设是资本型增长。但经过前期大量的卖地、修路、架桥……现在已经进入运营阶段，税收、现金流成为衡量一个城市成败的新标准。现实的情况是，一方面卖地收入下滑之后，不少地方政府财政紧张；另一方面，大量的资产处于低效的状态，亟需盘活（这就是为什么去年以来，从中央到地方，频频发文力推存量资产盘活）。不动产私募投资基金、公募REITs等，都是工具箱里重要的存在。虽然中央多次强调地方债地方自己解决，谁家的孩子谁抱走，但最近有地方表示化债异常艰难！这让转变模式盘活存量显得越发紧迫……所以，未来，类似的利好政策还会持续不断的推出来。
对于相关企业来说，这既是机遇又是挑战，先说机遇吧。首批7家不动产私募投资基金管理人，刚好有两家——鼎信长城投资集团、高和资本——是明源君之前深度对话过的。他们共同的特点至少有两个：一是专业，二是长期主义。新华社将2010年称为房地产基金元年。鼎信长城董事长章华，从房企走出创业于2012年创立了鼎信长城。当时地产基金迅猛发展，做地产基金的机构高达几千家，鱼龙混杂。鼎信长城从成立之初，就以全球最大的资产管理机构黑石作为对标对象，目标是做既懂地产又懂金融，还熟悉中国发展阶段，站在房企和主流金融机构之间，提供金融产品、风险控制与投后管理的PE股权投资房地产基金。鼎信长城第一笔房地产基金就是股权投资。一路拒绝了很多赚快钱的机会。随后的洗牌，让大部分地产基金公司出局，但鼎信长城却一路发展壮大，2016年，鼎信长城发布了《鼎信长城产业金融白皮书》系列，从投资、资产管理、法务风控、基金运营、资金管理、公司治理等角度展示了运作流程与核心范本，这是业界第一套完善的资产管理白皮书，也是鼎信长城内部展开工作的指导标准……这套操作准则甚至引起了各大主流金融机构及监管机构的兴趣。
▲《鼎信长城产业金融白皮书》系列
高和资本于2009年成立，当年末中国的城镇化率为47.88%，正处于城镇化加速和增量开发的高光时刻。高和资本联合创始人周以升坦言，选择走这条路，有点理想主义，有点偏执，不纯粹是利益导向的。高和的两位执行合伙人，苏鑫原来是在SOHO中国担任高管，对商业不动产情有独钟；周以升创业前在高盛、华平投资等外资机构工作，对国际顶级不动产投资机构的商业模式了如指掌。周以升相信美国等成熟国家走过的路在中国一定会重演。城市更新和不动产投资既有前景，又有较高的门槛，正是创业的好方向……▲来源：高和资本、明源不动产研究院高和资本创办之后，增量开发（主要是住宅开发）依然高歌猛进，期间，不少类似高和资本这样的机构通过放贷，甚至做通道业务，赚了不少钱。高和资本跟开发商也很熟，想做住宅开发非标融资非常容易，但是，高和资本没有做，而是专注于城市更新投资能力的构建。虽然成立至今只有十几年，但高和资本的城市更新投资和商业模式已完成了从0.0到5.0的进化。通过复杂改造、商业经营等，助力产业融合、片区开发……这正印证了那句话：机会是留给有准备的人的。它们双双成为首批不动产私募投资基金管理人是专业和长期主义的胜利。
整个不动产行业，正从过去大规模的增量开发，向存量经营转型，长期这是一个大机会，但是短期内对大多数企业来说是一个巨大的挑战。恒隆集团董事长陈启宗在2022年公司财报的致股东信中就指出，需要调整的一定是发展商的思维，不能再玩只重规模和速度的游戏了。市场参与者必须有智慧，智慧比胆识重要得多。他还指出，要获得专业知识，必须具备某种长远目光。很少人能改变思维，从“为销售而兴建”升华至“为持有而兴建”……这已经是比较高层次的需求了。我们回到现实，会发现问题远比这严重。很多企业甚至还在用excel管理其庞大的资产，导致高层想使力也感到无处下手，就像一个人想努力打好牌，但他手里的牌很凌乱甚至根本搞不清自己手里有哪些牌。过去几年的试点充分证明，公募REITs对盘活存量资产有巨大的牵引作用。「236号文」也让人倍感振奋。但其也提出了更高的要求：比如，申报发行基础设施REITs的特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%……怎么达成？通过剥离低效资产、拓宽收入来源、降低运营成本、提升管理效率等多种方式努力提高项目收益水平。文件甚至还指出：发起人（原始权益人）应利用回收资金加大便民商业、智慧商圈、数字化转型投资力度，更好满足居民消费需求。这既是数字中国建设的一部分，也是对距离互联网最远的不动产企业数字化转型的倒逼，毕竟，只有资产在线，才能更好地盘清、盘活，为客户创造更优的服务体验，从而提高收益率。
首批不动产私募投资基金管理人已经出炉，相信「236号文」的很快也会迎来开花结果……这是发展阶段和当下形势决定了的。近几年，中央不断踩油门，不动产向大资管方向大迁徙不断加速。常让人有一种跑步才能站在原地的感觉。身处其中的个人和企业，唯有拥抱变化，才能跟上时代。用周以升的话说，中国的商用不动产存量投资是世界上规模最大，也是最为复杂的不动产市场。面对这样一个时代，高和资本要做的，就是不断提升自己解决问题的能力。而现实的市场，比商用不动产更大。
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